8월 포스트 판교

부동산을 구입할 때 한 가지 사실만 염두에 두면, 절반의 성공을 보장받을 수 있는 방법이 있다. 바로 자본력을 갖춘 유효수요를 파악해 사람이 몰릴만한 곳의 길목을 노리는 것이다. 특히 부동산은 비교적 고액의 투자금을 요하기 때문에 자본력을 갖춘 계층이 많이 밀집되고 그 계층이 이동할 곳을 읽어낸 후 그곳을 선점하는 것이 매우 중요하다. 가장 쉽게 이해할 수 있는 예로 강남과 분당을 들 수 있다. 불패의 진원지인 강남과의 거리에 따라 부동산 가격 및 등락폭이 결정되기 때문에 강남사람들이 이동하는 곳을 중심으로 향후 부동산 가격 상승도 점칠 수도 있겠다. 판교 당첨이 ‘로또당첨’으로 불리는 이유도 여기에 있다. 분당보다 서울이 가깝고 친환경 도시로 기존 신도시와는 차별화되기 때문에 여러 가지 여건이 판교열풍을 불러일으키기에 충분하다. 그러나 공급은 한정되어 있고 수요자는 넘쳐난다. 따라서 수요자 중 극히 일부만 판교 진입이 가능한데 나머지 낙첨자들은 어떻게 해야 하는가? 방법은 이러한 법칙이 적용되는 지역 및 단지를 찾는 것이다. 꼭 판교가 아니더라도 판교와 같이 입지가 좋다든지, 입지는 좀 못하더라도 그 지역의 랜드마크가 될만하다든지, 고속도로 및 지하철 개통과 같은 호재가 있는 지역 등을 선점하는 것도 하나의 방법이다. 2006년 하반기와 2007년, 그 이후에도 곳곳에 개발계획이 있고 장기적으로 호재가 있는 지역이 있다.

※ 포스트 판교

1. 포스트 판교로 가장 주목을 받고 있는 곳은 단연 서용인 지역이다. 용인은 경기도의 중앙에 위치하고, 강남과도 인접해 있다. 특히 분당보다 저렴한 아파트가격과 녹지공간도 풍부하고, 2006년 하반기에는 대규모 분양단지도 많아 주거환경면에서 수요자들의 관심을 끌것으로 보인다. 그 중 신봉, 동천지구는 택지개발이 완료되면서 상대적으로 노후한 분당시민의 이주수요가 기대되고, 판교신도시 보상자금이 풀리면서 재투자 적격지로 주목받고 있는 유망지구다. 신봉지구와 동천지구는 용인 수지지구와 붙어있고 광교산이 뒤쪽에 위치해 있어 주거환경이 좋고 각종 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 다만, 만성적인 교통문제와 난개발에 가려, 그동안 빚을 보지 못했다. 그러나 서울~용인간 고속화도로나, 분당~수서간 고속화도로, 국지도 23호선을 잇는 도로 등 6개 도로가 신설 및 확장될 계획이라 향후 이 지역의 교통과 주거여건이 개선될 여지가 많아지면서 새롭게 조명 받고 있다. 동천지구는 현대I'PARK, 효성화운트빌, 신명스카이뷰, 써니밸리, 우미이노스빌 등이 대표적 기존 단지다. 위치상으로 신봉보다 분당에 근접해 있어 강남으로 출퇴근하는 사람이나, 분당에 직장이 있는 사람들에게 인기가 높다. 2006년 주목할 분양물량으로는 오는 10월 선보이는 삼성물산의 33~75평형의 총2515가구다. 판교·분당 및 경부고속도로 판교IC와 가까워 고급 주거단지로는 최적의 입지를 갖춘 것으로 평가된다. 개발 면적은 총 14만2000평으로 지주 등으로 구성된 동천도시개발조합이 사업시행자다. 동천지구 아래에 위치한 신봉·성복지구의 기존 아파트도 높은 프리미엄이 형성되어 있다. LG신봉자이1~2차, 벽산블루밍, LG빌리지 1·2·3·6차 등이 포진해 있는데, 가격 상승을 주도하는 대표 단지는 LG브랜드가 단연 우세다. 도시개발사업으로 진행된 지구지만 택지지구와 맞먹는 메머드급 규모를 갖췄기 때문에 향후 판교입주와 맞물려 가격상승여력이 클 것으로 기대된다. 유망 분양물량으로는 GS건설이 9월 성복동에서 중·대형 평형으로 구성된 총2900여 가구의 대단지를 선보일 예정이다. 모두 33~61평형대 중대형으로 구성되는데, 도시기반시설 확보 문제로 2005년 초부터 분양이 지연돼 온 단지라 분양을 기다리는 대기청약자가 많은 편이다. 또한 CJ개발도 성복동에서 오는9월 33~94평형 총1300여 가구를 공급 할 예정이다. 이밖에도 장기적으로는 용인 기타지역 분양물량도 유망해 보인다. 신봉·성복 및 동천지구와 연계되어 하나의 주거벨트가 형성될 수지 1,2지구, 상현, 풍덕천, 구성읍쪽 분양물량도 2006년 잇따라 공급될 예정인데, 현재 도로를 포함한 기반시설의 정비 없이 아파트만 대량 공급되어 교통대란을 겪고 있는 것이 사실이지만, 분당-판교-서울 신사(20.5㎞)를 잇는 신분당선 전철(2010년), 용인시 영덕동-판교-서울 양재동(24.5㎞)을 잇는 서울-용인 고속도로, 풍덕천 4거리-세곡동(17.3㎞)을 잇는 국지도 23호선 8차로 확장, 탄천변도로(판교신도시-탄천-성남대로, 5.8㎞), 풍덕천에서 분당-수서 고속도로를 직접 연결하는 도로(1.5㎞), 판교-분당 도로(4㎞)신설, 국지도 57호선(판교-청계사 입구, 4.2㎞)8차로로 확장 등 교통대책에 따른 도로공사가 계획대로 진행된다면 쾌적한 주거여건을 가진 지역으로 거듭날 가능성이 있다. 판교신도시 분양가가 중대형 평형은 평당1600~1700만 원까지 언급되고 있는 것으로 볼 때 이들 지역 가격도 점차 현실화될 것으로 예상되므로 장기적으로 보면 분양물량을 선점하는 것도 좋을 것 같다. 올해 이들 지역에서 하반기에 분양할 물량으로는 상현동에 현대건설이 1028가구, 흥덕지구에 경기지방공사 506가구, 동원종합개발 753가구, 구성지구에 대한주택공사 765가구를 분양 할 예정이다.

2. 서울에서는 유망한 단지가 많지 않다. 그러나 하반기에 주목할 만한 단지들이 있다. 그 중 최고는 은평뉴타운. 은평뉴타운은 개발규모가 무려 105만평으로 서울시 26개 뉴타운 중 가장 넓다. 은평뉴타운은 서울 서북권과 경기 고양시 접경지역으로 서울 도심에서 10㎞가량 거리에 위치해 있다. 연신내 생활권역에 속하며 지하철 3호선 구파발역이 뉴타운 중심에 있고 간선 도로인 통일로(6차선)와 연서로(4차선)가 뉴타운을 지난다. 출·퇴근시간대 차량 정체가 심한 통일로는 대폭 확장된다. 이밖에 지구내에 간선도로가 새로 놓일 예정이어서 교통여건은 크게 개선될 전망이다. 생활편익시설과 교육시설도 확충 될 예정이며 지하철3호선 구파발역을 중심으로 2만6000여 평 규모의 일반상업지구 조성이 계획돼 있다. 공공청사, 문화시설 등 공공시설 6개소도 설치되고 유치원 7곳, 초등학교 5곳, 중학교 2곳, 고등학교 4곳 등 모두 18개 교육시설이 갖춰진다. 쓰레기적하장, 하수처리장, 자원회수시설 등 혐오시설은 모두 지하에 위치한다. 이밖에 지상에는 27만 3500여평 규모의 공원 녹지가 마련될 예정이다. 은평뉴타운은 모두 3개 지구로 나뉘어 단계적으로 진행되는데 1지구는 2003∼2006년, 2지구는 2004∼2008년, 3지구는 2005∼2008년까지 진행된다. 1지구는 지구 초입에 놓여 교통은 물론 생활편익시설 이용이 편리하다는 장점이 있다. 2지구는 1지구와 비슷한 규모이며, 진관근린공원, 갈현근린공원 등의 녹지축으로 둘러싸여 주거 쾌적성이 뛰어날 것으로 기대되며 3지구는 다시 2개 구역으로 나뉘는데 이 중 1구역은 상업시설이 풍부하고, 2구역은 북한산 자락에 놓여 전원형 고급 주거단지로 조성될 계획이다. 분양은 오는 2006년 9월경부터 시작할 예정이다. 은평뉴타운은 SH공사가 시행하지만 시공을 맡은 대형 건설사들의 대표 브랜드를 쓰기로 해 관심을 모은다. A·B·C공구로 나뉘어 있는 1지구의 경우 각각 ‘롯데캐슬’ ‘현대 아이파크’ ‘대우 푸르지오’ 브랜드가 붙는다. 1지구는 17~65평형까지 다양한 평형으로 구성돼 있으며 분양아파트는 2400여 가구, 임대아파트는 1900여 가구로 구성된다

3. 서쪽으로는 송도국제도시. 인천 인근에는 이렇다 할 유망 지역이 없었는데 앞으로 송도국제도시가 그 역할을 할 것으로 보인다. 송도국제도시는 세계 최초로 개발 단계부터 국제 비즈니스를 위한 계획도시로 설계돼 개발되고 있다. 특히 국제업무단지는 규모나 인프라면에서 단연 돋보이는 대표적인 복합단지이다. 167만평 규모의 국제업무단지에는 비즈니스, 상업, 교육, 주거단지 등이 2014년까지 순차적으로 조성된다. 2005년 포스코건설이 주상복합아파트 더샾 퍼스트월드를 공급했는데 최고 273대1의 높은 경쟁률을 보였다. 그만큼 관심을 가지고 있는 수요자가 많다는 얘기다. 2006년에도 포스코건선은 8월 주상복합아파트 더샾 센트럴파크Ⅰ과 10월 아파트를 공급할 예정이다. 이번에 공급하는 더샾 센트럴파크Ⅰ은 연면적 1만2100평에 지하2층, 지상47층 3개 동, 31~72평형 총729가구로 구성된다. 중앙공원 바로 앞에 위치하여 최고의 입지를 자랑하며, 국제병원과 국제학교도 인접해 있다. 이어서 10월에는 더샾 센트럴파크Ⅰ 인근에 아파트 30~60평형 총1500가구를 분양할 예정이다. 아파트 역시 입지가 좋아 인기를 끌 것으로 보인다. 국제업무단지에는 초고층 주상복합 아파트 외에 컨벤션센터, 골프장, 호텔, 첨단 오피스 등 주거와 업무가 결합된 시설이 들어설 예정이다. 뿐만 아니라 국제업무단지 인근에 연세대 캠퍼스 및 151층 트윈 빌딩 건립 등 굵직굵직한 개발 호재가 줄줄이 대기하고 있어 송도국제도시는 더욱더 주목 받고 있다. 지난 7월 1일 인천시는 7월 중순경 미국 포트만 컨소시엄과 송도국제도시 6ㆍ8공구 192만평 개발에 관한 기본협약을 체결할 예정이라고 밝혔다. 기본협약에는 세계에서 두 번째로 높은 151층 쌍둥이 빌딩 건립과 주변지역을 다양한 기능을 갖춘 복합도시로 개발하는 내용이 포함되며 특수목적법인(SPC) 설립 등 구체적인 사업추진 과정도 제시될 전망이다. 6.8공구에는 오는 2012년까지 151층 쌍둥이 빌딩을 비롯해 호텔, 문화시설, 해양, 레저시설, 업무, 주거시설들이 들어설 예정이다. 또한 2009년 인천대교가 완공되면 인천공항까지 차량으로 15분이면 도착할 수 있고 인천지하철1호선 연장과 제3경인고속도로, 제2서울외곽순환고속도로 등 교통여건도 개선 될 예정이어서 앞으로도 수요자들의 지속적인 관심을 끌 것으로 보인다.

4. 북쪽으로는 파주신도시. 파주신도시 운정지구는 제2자유로, LCD공장 등의 개발 호재로 중·장기적으로 가격 상승이 기대되는 지역이다. 파주 운정지구는 교하읍 일원 285만평에 총 4만7000여 가구가 공급 될 예정이고 2006년 하반기에 7곳 5700여 가구가 분양 될 예정이다. 주변에 일산과 교하지구, 파주 LCD공장, 출판문화단지, 고양 국제전시장, 지방산업단지 등이 있어 중장기적으로 성장잠재력이 크다. 국내 신도시 최초로 첨단 정보화도시(U-City)로 개발된다는 점도 호재로 작용한다. 제2자유로 개통, 경의선 복원 등으로 교통여건도 좋아진다. 파주 운정지구와 서울 상암동을 연결하는 제2자유로와 지난 2000년 9월 착공한 경의선 복원 공사가 모두 2008년 완공 예정이다. 파주신도시의 가장 큰 변수는 교통이다. 여러 가지 호재를 갖고 있지만 결정적으로 서울과의 접근성이 떨어진다는 단점이 있다. 따라서 교통여건만 개선이 된다면 성장속도에 가속이 붙을 것으로 예상된다.

▶2006년 8월 하반기 포스트 판교 유망물량

위치 시공사 총 가구 평형 일반 분양 분양월 분양문의 서울 은평구 진관내외동 1지구B공구 현대산업개발,태영 미정 미정 미정 9 02-3410-7618 서울 은평구 진관내외동 1지구C공구 대우건설,SK건설 9 02-3410-7495 서울 은평구 진관내외동 1지구A공구 롯데건설,삼환기업 9 02-3410-7495 서울 마포구 하중동 GS건설 488 44~60 75 9 02-566-4885 서울 성동구 성수2가 1동 33-1 현대건설 445 24-89 445 10 02-565-7744 파주시 운정지구 9블럭 한라건설 937 40~95 937 7 02-3434-5763 &화성시 동탄지구 4-5블럭(10년공공임대) 대한주택공사 503 30~34 503 7 1588-9082 $인천시 연수구 동춘동 1공구 22블럭 포스코건설 729 31~72 729 8 1588-3800 파주시 운정지구 동문건설 400 34 400 8~9 02-786-7344 수원시 장안구 천천동 (천천주공재건축) 대우건설 2571 25~55 372 8~9 031-293-5025 용인시 성복동 산68-1번지일대(성복1차) GS건설 822 33~61 822 9 031-719-4646 용인시 성복동 258 (성복2차) GS건설 747 33~61 747 9 031-719-4646 용인시 성복동 505번지 외(성복4차) GS건설 897 33~61 897 9 031-719-4646 용인시 성복동 산 7-10번지 외 59필지 (수지자이2차) GS건설 500 36~58 500 9 031-719-4646 용인시 성복동 9블럭 1차 CJ개발 838 39~94 838 9 02-3483-3143 용인시 성복동 9블럭 2차 CJ개발 476 33~48 476 9 02-3483-3143 용인시 상현동 110번지외 현대건설 1028 미정 1028 9 02-565-7744 파주시 운정지구 (교하3~5차) 벽산건설 2004 25~44 2004 9 02-767-5209 인천시 남동구 고잔동, 논현동(소래지구) 한화건설 6000 29~56 6000 9 032-817-8700 파주시 운정지구 우림건설 470 미정 470 10 080-231-1000 &용인시 영덕동 흥덕지구 2-1블럭 호반건설산업 530 35 530 10 1588-7117 용인시 신봉리 211번지일대 동부건설 943 33~53 943 10 031-896-6921 용인시 동천동 (도시개발구역) 삼성물산 2515 33~75 526 10 1588-3588 파주시 운정지구 월드건설 261 34,47 261 10 02-3779-0300 인천시 연수구 동춘동 1공구 포스코건설 1500 30~60 1500 10 1588-3800 파주시 운정지구(1지구) 삼부토건 1676 24~56 1676 10 02-3706-2334 인천시 연수구 동춘동 4공구 4단지 인천시도시개발공사 500 32~64 500 11 032-260-5104 $화성시 동탄지구 서해종합건설 300 38~50 300 11 02-761-1234 성남시 도촌지구 B1 대한주택공사 408 30~33 408 11 1588-9082 용인시 영덕동 흥덕지구 2-2블럭 경기지방공사 506 32 506 12 031-220-3285 용인시 영덕동 흥덕지구| 2-6 동원종합개발 753 33 753 12 051-647-1118 의왕시 청계지구 B1 대한주택공사 339 30,33 339 12 1588-9082 의왕시 청계지구 B2 대한주택공사 273 30,34 273 12 1588-9082 용인시 구성지구 6블럭 대한주택공사 367 30,34 367 12 1588-9082 용인시 구성지구 7블럭 대한주택공사 398 30,34 398 12 1588-9082 $화성시 동탄지구 S2블럭 포스코건설 1266 40~106 1266 하반기 02-2155-4341

$=주상복합, &=임대 * 조사시점, 업체 사정에 따라 분양시기 및 규모는 조정될 수 있습니다.